Je právě nyní vhodný čas na koupi investiční nemovitosti?
Ne pro každého bude tento rok příjmově optimální. Mnoho lidí ztratilo své úspory během koronavirové epidemie. Například nemohli podnikat, museli být doma s dětmi či měli jiné překážky v práci a přišli o značnou část příjmů.
S nižšími příjmy mohou přijít problémy se splácením hypoték. Ti, kteří třeba o hypotéce zatím jen uvažovali, budou opatrnější a často budou preferovat nájemní bydlení. K tomu přistupují další výhody pro pořízení nemovitosti. Především zrušení daně z nabytí nemovitosti. A komu se podaří zakoupit nemovitost ještě v letošním roce, nebude na něj platit povinnost držet ji 10 let, aby byl osvobozen od daně z příjmu v případě prodeje. Toto pravidlo je uzákoněno až od roku 2021. Pro nemovitosti zakoupené letos platí lhůta pěti let.
Jak získat nejlepší výnos
Podle realitních odborníků jsou nejvhodnější na pronájem byty 1+KK a byty 2+kk. Byty si většinou pronajímají mladí lidé a mladé rodiny s malými dětmi. Spolubydlení, stále populární u mladé generace, je však podmíněno příslušným soukromím. Proto je třeba pro dvě až čtyři osoby či dva páry počítat s dvěma samostatnými pokoji a společným zázemím v podobě obývací kuchyně nebo společného pokoje s kuchyňským koutem. Právě tato skupina aktuálně vyhledává na pronájem byty 3+KK. Mnozí jsou nově také odkázání na práci z domu a pokoj navíc jim přijde vhod.
Podle finančních specialistů je ideální roční výnos z bytu 7 %. Při čerpání hypotéky a k dosažení tohoto výnosu je však třeba mít zhruba 50 % kupní ceny z vlastních zdrojů. Pokud bude kupující čerpat hypotéku větší, výnos se sníží. Ovšem i tak může vycházet kolem 5 %.
Například jsme si vyhlédli starší byt 3+1 o výměře 74 m2 v Olomouci, který je k prodeji za 3 490 000 Kč. Pronájem podobného bytu ve stejné lokalitě vychází na cca. 12 500 Kč měsíčně. Pokud roční nájemné vydělíme kupní cenou a vynásobíme indexem 100, dostaneme výnos ve výši 4,3 %.
V Brně-Líšni může být díky vyšším kupním cenám výnos z panelového bytu v osobním vlastnictví o téže výměře sice již jen kolem 3,5 %, ale stále je to podstatně více, než by činil bankovní úrok, ponížený o poplatky a inflaci.
Nejlepší lokality s nejlepším výnosem
Nejlepší jsou samozřejmě nemovitosti ve velkých městech, kde je také velká poptávka po bydlení. Jsou však také nejdražší. V současné době se navíc ve velkých městech, která jsou zároveň turistickými centry, uvolnilo mnoho bytů, které byly dříve pronajímány pro krátkodobou turistiku. A je pravděpodobné, že někteří pronajímatelé se již k tomuto modelu nevrátí a budou hledat stálé nájemce.
Protože tak zvláště v městech, jako jsou Praha a Brno, je nyní dost volných bytů k pronájmu, může být výhodnější zakoupit byt v menším městě. Výhodná jsou univerzitní města, jako Olomouc, Zlín, Plzeň, Ostrava či Liberec.
Koupě bytů v jakékoli lokalitě, kterou kupec podrobně nezná, by však měla začít seznámením s územním plánem. To, že je dané město v současné době nezajímavé, neznamená, že tomu tak bude i v příštích letech. Stačí expanze zahraniční firmy, logistický areál, založení univerzity a do lokality přijdou za novými pracovními příležitostmi tisíce lidí. A s tím se samozřejmě zvýší ceny nemovitostí i pronájmů – a vlastníkovi se tak zvýší zisk.
Výnos z pronájmu bytu není ale jediným ziskem vlastníka. K tomu přistupuje zhodnocení v čase a rychlá likvidita. Nemovitost lze vždy snadno prodat, protože po bydlení je aktuálně vysoká poptávka. A v dlouhodobém horizontu se s největší pravděpodobností udržovaná nemovitost prodá vždy se ziskem.
?
Co vše může ovlivnit čistý výnos nemovitosti
?
Na co si dát pozor při prodeji nebo koupi družstevního bytu
?
Typ vlastnictví výrazně ovlivňuje cenu nemovitosti
?
Kupujete nemovitost? Zeptejte se i na to, co není vidět
?
Světové strany mohou výrazně ovlivnit cenu nemovitosti
