V případě, že si SVJ zvolí výbor, je to tzv. kolektivní orgán. To znamená, že členové výboru nemohou rozhodovat jako jednotlivci a nemohou samostatně jednat za společenství bez ohledu na názor ostatních členů výboru. Pokud je stanovami rozhodnuto, že společenství volí jednočlenný statutární orgán, tedy předsedu, tak ten samozřejmě rozhoduje a jedná za SVJ samostatně.
Funkci člena statutárního orgánu může vykonávat fyzická i právnická osoba. Ve stanovách si lze dále upravit možnost, zda lze připustit výkon funkce i osobami, které nejsou vlastníky jednotek.
Na statutární orgány SVJ jsou zákonem kladeny poměrně vysoké požadavky a značná odpovědnost, kterou si ne každý uvědomuje. Základní požadavky na výkon funkce jsou zakotveny v § 1205 občanského zákoníku. Člen statutárního orgánu musí být samozřejmě svéprávný a bezúhonný, nesmí být již členem kontrolní komise nebo revizorem v SVJ, a pokud je v úpadku, musí tuto skutečnost oznámit.
Základní povinnost pro členy jakýchkoli statutárních orgánů, tedy i SVJ, zakotvil nový občanský zákoník a ve svém § 159. V něm se konstatuje, že každý člen voleného orgánu musí svou funkci vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Pokud jedná nedbale, posuzuje se to, že nejedná tzv. s péčí řádného hospodáře.
Nejvyšší soud dokonce svým rozhodnutím v roce 2009 interpretoval “péči řádného hospodáře” tak, že se jedná o povinnost disponovat alespoň takovými znalostmi, které umožní rozeznat hrozící škodu a potřebu nutné odborné pomoci speciálně kvalifikovaného subjektu, povinnost zabránit vzniku takové škody a povinnost zajistit takovou potřebnou pomoc. Z toho například vyplývá, že pokud svou činností způsobí výbor nebo samostatný předseda SVJ škodu, musí ji nahradit.
Představme si, že například vlastníci bytového domu rozhodnou o jeho zateplení. Výbor provede výběr firmy, která však provede práce nekvalitně. Výbor však nebude tyto práce reklamovat a uhradí je v plné výši. Když zateplení nebude funkční a prokáže se, že výbor postupoval nedbale, budou muset členové výboru SVJ uhradit ze svých osobních prostředků celou opravu, protože nereklamovali nedbalé práce, ani za ně nepožadovali slevu.
Výbor SVJ musí dle občanského zákoníku plnit i další povinnosti, jako vést seznam vlastníků, svolávat zasedání shromáždění alespoň jedenkrát ročně, poskytovat vlastníkům jednotek informace o společenství, zajišťovat výběr příspěvků na správu domu a pozemku a záloh na služby spojených s užíváním bytu, provádět vyúčtování služeb, ukládat dokumenty o SVJ do sbírky listin, archivovat zápisy z jednání shromáždění i zajišťovat další povinnosti plynoucí z platných zákonů a předpisů.
Zodpovědnosti se statutární orgán nezbaví ani tehdy, pokud některé své povinnosti přenese na správní firmu. Členům SVJ totiž stále za plnění povinností odpovídá statutární orgán, a ne správní firma. Takže v případě škody zůstane odpovědnost vždy na členech výboru SVJ, resp. předsedovi.
Odměna za výkon funkce člena statutárního orgánu je většinou velmi nízká a riziko osobní odpovědnosti za škodu poměrně vysoké. Přitom nároky na rozsah i odbornost znalostí jsou stále vyšší právě tak, jako narůstající odpovědnost a časová náročnost spojená s výkonem funkce. Také proto SVJ stále častěji svěřují výkon funkce statutárního orgánu externí právnické osobě. Společnosti, které tuto službu nabízejí, mají potřebné znalosti a zkušenosti, a za sebou tým odborníků, díky nimž jsou schopni vést a spravovat SVJ efektivněji, a bez zbytečných rizik a komplikací.
